פסק-דין בתיק ת"א 2471-06

התובעת הייתה בעלים של חלקות קרקע ברמת השרון. בשלב מסוים העבירה התובעת חלק מהקרקע ללא תמורה (כתחליף הפקעה) למשיבה 1, מועצה מקומית רמת השרון (כיום מדובר בעיריה אולם בפסק הדין ההתייחסות תהיה למועצה, כפי שהייתה בשעתו, להלן: המועצה). בתביעה זו טוענת התובעת כי שנים לאחר שהעבירה את הקרקע למועצה,  שונה הייעוד של הקרקע מייעוד ציבורי לקרקע המיועדת לבנייה למגורים וזו הועברה לצדדים שלישיים בתמורה. לאור זאת, טוענת התובעת להשבת שווי הקרקע שהועברה. זוהי בתמצית התביעה שלפניי.

1.         העובדות שלעניין

התביעה מתייחסת למקרקעין הידועים כחלקות 333 ו-334 בגוש 6416, ששטחן הכולל הוא 844 מ"ר. חלקות אלו נוצרו מתוך חלקה 10 בגוש 6416 (להלן: החלקה המקורית). התובעת  רכשה את החלקה המקורית בשנת 1976. התובעת הוקמה לצורך כך ע"י ה"ה טורס והמזרחי. בעת שרכשה התובעת את החלקה המקורית, חלה עליה תכנית המתאר הראשית לכל רמת השרון, תכנית רש/201א (להלן: תכנית המתאר). על פי תכנית המתאר, יועדה החלקה המקורית למגורים.

ביום 23.6.77 יזמה התובעת תכנית מפורטת רש/524. על הנסיבות והצורך בהגשת התכנית חלוקים הצדדים. מכל מקום, במסגרת התכנית הגישה התובעת  תשריט חלוקה, לחלוקת החלקה המקורית לשלושה מגרשים חדשים, שאחד מהם הוא מגרש זמני בשטח 844 מ"ר לייעוד "בניין ציבורי". ביום 25.10.76 דנה הוועדה המקומית בתכנית המפורטת, ואשר על פיה חולקה החלקה המקורית למגרש לבנייה (של ששה קוטג'ים) לדרכים ולמגרש ל"בניין ציבורי" והמליצה לפני הוועדה המחוזית להפקיד את התכנית. ביום 24.1.77 דנה הוועדה המחוזית בתכנית 524 והחליטה להפקידה בתנאי שתיווסף לה הוראה בדבר קביעת זכות מעבר בין החלקה המקורית לבין חלקה גובלת, והסמיכה את הועדה המקומית להוציא היתר בנייה בשלב ההפקדה.  ביום 7.3.77 דנה הוועדה המקומית בבקשה להיתרי בנייה שהוגשה ע"י התובעת, והחליטה לאשרה בכפוף לקבלת מכתב התחייבות מהיזם, במקרה של תביעה שתתעורר מהתנגדות לתכנית. עוד קבעה הוועדה המקומית כי ההיתר יינתן רק לאחר שתופקד התכנית ע"י הועדה המחוזית.

ביום 11.9.77 פורסמה הפקדתה של תכנית 524 שתכליתה לחלק את הקרקע הכלולה בתכנית. בתכנית נקבע כי השטחים הציבוריים בתכנית יופקעו וירשמו על שם המועצה המקומית רמת השרון ללא תמורה ובהסכמת הבעלים וכן כי ניתן יהיה להוציא רישיונות בניה עם הפקדת התכנית. תכנית 524 מעולם לא אושרה  ולא קיבלה תוקף, על הסיבות לכך חלוקים הצדדים. מכל מקום, לאור התכנית קיבלה התובעת היתרי בניה. עם זאת, כיון שהתכנית לא אושרה לא הופקעה הקרקע על פיה.

ביום 6.12.79 חתמה התובעת על כתב התחייבות, על פיו התחייבה להעביר את שטח מגרשי המועצה (אותם 844 מ"ר) על שם המועצה, ובו נתנה ייפוי כוח למהנדס המועצה לעשות כל הפעולות הדרושות, לרבות חתימה בשמה, לרישום השטח על שם המועצה. מכל מקום יפוי הכוח ניתן בדיוק לאותו מגרש שהופיע בתכנית המפורטת, מגרש של 844 מ"ר. בחודש אפריל 1980 חתם מנהל התובעת בכתב ידו על "הסכמה לבנייה" בשטח הציבורי. מסמכים אלו עומדים בבסיס טענת האילוץ או הכפייה לה טוענת התובעת.

ביום 9.4.80 ניתן לתובעת היתר בנייה לבניית ששה קוטג'ים בהתאם לתכנית 524 שיזמה התובעת כמפורט לעיל.

ביום 2.6.83 פורסמה למתן תוקף תכנית 587, אשר איפשרה את חלוקת החלקות הללו למגרשים חדשים ובהם מגרשי המועצה. למעשה תכנית זו הפקיעה מהחלקות הסמוכות חלקים למטרה ציבורית. מכל מקום, לאור ההסכמות הקודמות עם התובעת, ביום 21.11.85 חתמה התובעת על שטר המכר, על פיו נרשמה הקרקע על שם המועצה. שטר המכר נחתם ע"י התובעת לפני עורך דינה. בהתאם לשטר הועברו מגרשי המועצה על שם המועצה ביום 1.12.85.

2.         טענות הצדדים

טענת התובעת היא כי קודם לרכישת המגרש חזרו וביררו היזמים ונאמר להם כי ניתן יהיה לבנות על המגרש 12 קוטג'ים. לטענתם הרכישה הייתה כלכלית לאור אפשרות זו. התובעת טוענת כי לאחר הרכישה לחצה עליה מועצת רמת השרון לוותר על כשליש מהקרקע בהסכמה לכאורה, כתנאי לקבלת היתר בנייה לששה קוטג'ים. לטענת התובעת רק בשל חשש כי לא תקבל כלל היתר בנייה וייגרם לה נזק כלכלי עצום ובלתי הפיך, יזמה את התכנית המפורטת מכוחה מועבר חלק מהקרקע למועצה ובהמשך הדרך חתמה על שטר העברה ללא תמורה של אותה חלקה.

התובעת מוסיפה וטוענת כי למעשה מדובר בהפקעה ומשנזנח הייעוד הציבורי של הקרקע וזו הוסבה לקרקע לבנייה והועברה לצד ג', על הנתבעות להשיב להן את תמורת הקרקע שהופקעה.

הנתבעות טוענות כי מעולם לא נאמר לצדדים כי יוכלו לבנות 12 קוטג'ים על הקרקע. עוד טוענות הנתבעות כי התובעת לא יכולה הייתה לקבל היתר בנייה כלשהו ללא הגשת תכנית מפורטת, כאשר הובהר לה שעליה להקצות חלק מהחלקה המקורית לצרכי ציבור. על כן, כך לטענת הנתבעות אין מדובר בהפקעה.

הנתבעות טוענות כי אף אם יקבע בית המשפט כי ניתן לראות את ההעברה כהפקעה, הרי שלא העבירו שטח ציבורי לידי צד ג' לצורך בנייה, אלא החליפו את המגרש שקיבלו מהתובעת, במגרש אחר, שהתאים יותר לצרכי ציבור, וכלל את הבניין לשימור בית ראשונים, וכי תמורת הקרקע שהוחלפה קיבלה משפחת אלון, בעלת הקרקע, זכויות בנייה בקרקע החלופית. בנסיבות אלו, כך טוענות הנתבעות, גם אם היה מדובר בהפקעה לא נזנח הצורך הציבורי, אלא להיפך.

הנתבעות חוזרות וטוענות כי התכניות נשוא התביעה נדונו קרוב יותר לזמן הכנתן בבתי המשפט ואושרו אף בבית המשפט העליון בפסק דין שהגישו בעלי חלקה סמוכה, משפחת ישראלי, בטענות דומות. הנתבעות חוזרות ומדגישות כי כל ההליכים הסתיימו בשנות ה-90, שאז לא העלתה התובעת או מי מטעמה כל טענה לכפייה, ועל כן מנועה ומושתקת התובעת מלהעלות טענות אלו היום.

3.         כמות הקוטג'ים לבנייה

התובעת טענה כי הוצג לה מצג לפיו במקור ניתן היה לבנות על החלקה המקורית 12 קוטג'ים וכי בסופו של יום קיבלה היתר ובנתה ששה קוטג'ים בלבד. התובעת מבססת חלק מטענותיה על חוזה המכר, אולם חוזה זה לא אותר ע"י התובעת. העד מטעמה, מר יצחק טורס העיד (עמ' 3, ש' 20 ואילך לפרוטוקול מיום 21.1.10, להלן: הפרוטוקול) כי: "אני לא שומר דברים מלפני 35 שנה. גם אצלנו אין". כן העיד, שם, כי נסיונות לחפש אצל באת כוחו ובמשרדי מס שבח, גם הם לא העלו דבר. מר טורס בתצהירו טען כי אדם בשם יורי אמר לו, לפני רכישת הקרקע כי ניתן לבנות על כל המגרש. העד נשאל אם ביקש לקבל מאותו יורי מסמך בכתב בעקבות אותה שיחה והשיב: "לא. אני לא צריך" (עמ' 4 לפרוטוקול, ש' 23). העד טורס אישר, שם, כי  לא פנה למהנדס המועצה כדי לברר אם המידע שנתן אותו יורי הוא מידע נכון. מאוחר יותר בעדות כשנשאל למה לא הגישו תביעה נגד המועצה בשל מצג השווא של יורי השיב: "מי זה יורי בעירייה? יורי בסך הכל פקיד" (עמ' 5 לפרוטוקול, ש' 3).

המשקיע השני בתובעת, מר דוד המזרחי מזור, העיד גם הוא ואמר כי לפני הרכישה ברר את הזכויות לבנייה בחלקה. העד נשאל מה היה אותו אדם שהצביע על זכויות הבנייה, והשיב כי כיון שחלפו 33 שנה אינו זוכר (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 5). גם העד המזרחי טוען כי "ישבתי עם הגורמים הכי מוסמכים במועצה" (עמ' 13 לפרוטוקול, ש' 11) קודם לרכישה, אך אינו זוכר במי מדובר, ואין כל מסמך בכתב התומך בטענות אלו.

העד  טורס  הוסיף בעדותו כי התובעת התייעצה בזמנו עם יועצים משפטיים שהבהירו לה שאין על מה להלחם כיון שמדובר בהפקעה למטרות ציבוריות, המותרת על פי החוק (עמ' 5 לפרוטוקול, ש' 3-6). גם העד המזרחי אישר את הדברים. העד המזרחי העיד כי כיוון שמרבית המימון לרכישה נלקח בהלוואה, היה חשוב להם להתחיל לבנות. על כן משהבהירו להם היועצים המשפטיים כי ממילא רשאית המועצה להפקיע 40% מהחלקה ללא תמורה, בחרו למסור חלק מהחלקה בהסכמה כדי לקבל היתרי בניה לחלק הנותר (עמ' 14 לפרוטוקול ש' 26 ואילך). היינו, כאשר כל המסמכים היו, וכל האנשים כיהנו בתפקידיהם, וניתן היה לברר מה נאמר ועל ידי מי, בחרה התובעת, מטעמיה שלה, לא להגיש תביעה כאשר לטענתה אושרו לה ששה קוטג'ים לבנייה במקום 12. גם אם, כפי שטען העד מטעם התובעת, עשו זאת משיקולי יעילות, משום שחששו שתביעות תארכנה זמן רב, וממילא הרשות זכאית להפקיע עד 40% מהחלקה ללא תמורה. זו הייתה בחירה עסקית של התובעת, ולא ניתן היום, מעל ל-30 שנה מאוחר יותר, בהעדר מרבית המסמכים והעדים להעלות טענות אלו שנית.

על כן אני דוחה את הטענה לפיה הובטח או הוצג לתובעת ערב רכישת המגרשים כי תוכל לבנות עליהם 12 קוטג'ים. עם זאת, לקביעה זו אין נפקות לתביעת התובעת, כפי שיפורט להלן.